محصولات › آموزش  

بخشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفکیک آپارتمانها منضم به دستورالعمل مربوطه                         

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک آپارتمانها در کلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفکیک آپارتمانها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد .

آنچه باید توجه داشت این است که این ضوابط هنگامی کار سازوثمربخش خواهد بود که‌اقایان مدیران کل استانها برنحوه اجرای آن نظارت مستمر ودقیق اعمال نمایند .

امید است با رعایت کامل نکات ذیل و اجرای کامل دستورالعمل صادره مشکلات و موانع موجود در امر تفکیک آپارتمانها مرتفع گردد:

1- پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار بوسیله مالک یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند .

2- متصدی دفتر اوقات که با مسئولیت رئیس واحد ثبتی از بین کارمندان شاغل و مجرب ومورد اعتماد تعیین می گردد مکلف است با رعایت دقیق نوبت ومراعات کامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید وثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید .

3- ضوابط تفکیک آپارتمانها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارک لازم برای امر تفکیک آپارتمان به نحوی که برای مراجعین قابل درک باشد اجماعا از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به‌آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت براساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد .

4- متصدی دفتر اوقات یک روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواست های واصله نزد مسئول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت ومتناسب با حجم کار نسبت به تعیین نماینده ونقشه بردار اقدام وپرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام رادر دفتر اوقات منعکس نماید.

5- متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسکونی و اداری و تجاری قید شده در پایان کار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یک روزکاری درنظر بگیرد که انجام نقشه برداری آنها میسر باشد و با توجه به مشکل ایاب و ذهاب و امر ترافیک به ویژه در کلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین ، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد .

6- نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاک ثبتی و گواهی پایان کار صادره با وضع موجود محل چنانچه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید . در صورتیکه به دلیل کثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذکر مقدار کاری که انجام شده و مدت زمانی که برای انجام بقیه کار لازم است به مسئول واحد ثبتی اعلام نماید مسئول اداره چنانچه گزارش را کافی دانست و تایید کند اجازه ادامه کار را برای یک یا روزهای بعد صادر خواهد نمود .

7- نماینده یا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عملیات تفکیکی گردد مگر اینکه گزارش کار را تهیه وتسلیم نموده مسئول اداره دستور کتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید وبایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه مسئولیت شدید خواهد بود .

8- همکاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفروزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیری ها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه دراین مورد که موجب تضییع حق مالک یا مالکین آپارتمانها ویا خریداران بعدی خواهد شد ،‌پرهیز نمایند . مسئولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئولیت مستقیم داشته ودرصورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچگونه اغماض ضمن معرفی مختلف یا متخلفین مراتب را گزارش نماید درغیر این صورت شخصا مسئول خواهند بود .

دستورالعمل تفکیک آپارتمانها

نظر به اینکه درادارات ثبت برای تفکیک آپارتمانها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یکسان سبب گردیده که کارکنان و مجریان مختلفی را اعمال نمایند . ادامه این امر بعضا موجب ابهام درتشخیص حقوق اشخاص می گردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفکیک آپارتمانها هماهنگ وبا رویه واحد به عمل آید . لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاک با رعایت مقررات بویژه قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن به شرح زیر اقدام نمایند.

1- در مقدمه صورت مجلس تفکیکی باید شماره پلاک اعم از فرعی و اصلی ، بخش ،‌ نوع ملک،‌آدرس کامل محل وقوع ملک،‌ شماره ثبت وصفحه دفتر املاک، شماره چاپی سند مالکیت ، نام و نام خانوادگی مندرج در سندمالکیت ضمن تطبیق با دفتر املاک و در صورت انتقال رسمی ،‌مشخصات آخرین خریدار وشماره سند انتقال قید شود.

در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدوا نسبت به ثبت آن اقدام شود .

2- تفکیک آپارتمانها براساس گواهی پایانکار آپارتمانها انجام می گردد. در صورتیکه گواهی مذکور با وضع محال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود .

3- حدود ملک مطابق دفتر املاک وسند مالکیت ذکر و گواهی شود موارد تفکیک داخل در محدوده آن بوده وبا گواهی پایان کار مطابقت دارد .

4- قسمتهای اشتراکی با ذکر نوع و مساحت‌آنها وبه دنبال آن قسمتهای اختصاصی با ذکر تعداد آنها به ترتیب اول آپارتمانها دوم انباریها سوم پارکینگ ها با حدو د و مشخصات ومساحت وحقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد کل آپارتمانهای مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمانهای هرطبقه قید شود .

مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد ،‌ولی مساحت و موقعیت مکانی آنها باید در نقشه منعکس و در صورتمجلس تفکیکی ذکر شود . حدود و موقعیت مکانی ، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد .

5- حیاط ، حیاط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود ودر بخش مشاعات ذکر می گردد .

6- دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود .

در ساختمانهایی که دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترک است وبعدا در اثر تخریب ونوسازی هرساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمانها گردیده وبرای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به یکدیگر و تضـییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به اینکه سوابق یا سند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود .

 8- هرگاه در گواهی پایانکار قید شود که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایانکار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورتمجلس تفکیکی وسند انتقال وسند مالکیت قید گردد .

9- در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است،‌هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایانکار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید گردد.

9- در مواردی که طول اضلاع ومساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالکیت باشد ،‌بدوا موضوع درصورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود، سپس صورتمجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد .

10- هرچند امکان دسترسی تمام مالکین آپارتمانها به بام وحیاط که جزء مشترکات می باشد ضروری است ، ‌لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایانکار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام وحیاط مانع از تفکیک نمی باشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی درصورتمجلس تفکیکی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالکیت ذکر گردد .

11- راه پله ای که منحصرا مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملا جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است . در غیر اینصورت جزء‌مشاعات محسوب می گردد .

12- واحدی که درزیر پله احداث شده درصورتی می توان به عنوان واحد مستقل درصورتــمجلس تفکــیکی

ذکر نموده که در گواهی پایانکار به عنوان یک واحد منظور شده باشد، در غیر این صورت پس از استعلام و تایید شهرداری می توان اقدام نمود .

13- در آپارتمانهای دوبلکس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعا به عنوان یک واحد در صورت مجلس تفکیکی تعریف شود.

14- تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایانکار باشد. اختلاف مساحت انباریها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست، مگر اینکه در گواهی پایانکار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایانکار رعایت شود.

بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء مشترکات محسوب می شود.

15- تعداد پارکینگ ها و محل استقرار آنها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایانکار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگ هائی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتیکه پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنانچه تعداد پارکینگ ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.

16- در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود انبار یو پارکینگ باید توام با آپارتمان مورد لنتقال واقع شود و انتقال انبار ی و پارکینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان ( بطوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود ) صحیح نیست.

17- حدود بالکن مسقف که جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذکر گردد.

18- بالکن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از اینکه در گواهی پایانکار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت .…. متر مربع قید گردد.

19- تراس هائی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طیقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایانکار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود.

20- قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد، لاکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید اینکه مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.

21- واحدهای تجاری که دارای بالکن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قید گردد.

قسمت های متصل به آپارتمان هایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد که با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد.

22- نیم طبقه ای که خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایانکار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانهع در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت املاک و سند مالکیت تعریف گردد.

23- قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.

24- در صورتی که در یک محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوک متعددی صادر شود و مالک یا مالکین یا ارائه پایان کار در خواست تفکیک بلوک احداث شده را بنماید، نظر به اینکه علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد، مشترکات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه کل وجود دارد، باید در موقع تفکیک بلوک مزبور قدرالسهم هر یک از واحدهای تفکیکی را علاوه بر مشترکاتی که اختصاص به بلوک مزبور دارد، از مشترکاتی هم که در عرصه کل وجود دارد و همچنین موضوع تفکیک بلوک های بعدی و مفروزات و مشترکات آنها بشرح فوق الذکر در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال قید گردد.

25- تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاک حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیات نظارت انجام می شود.

26- تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پارکینگ و تغییر کاربری آنها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین دارد.

27- تبدیل یک واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین آپارتمان ها دارد.

28- هرگاه تغییر وضعیت دراثر اضافه شدن یا یک چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به اینکه باید طبقه اضافه شده تفکیک و از طرف مالکین انتقال رسمی شود با درخواست مالکین ساختمان و ارائه گواهی پایان کار جدید،‌ صورتمجلس تفکیکی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفکیک نسبت به واحد اضافه شده صورتمجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تایید کلیه مالکین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد .

29- درصورتیکه قسمتی از محدوده مشاعات به یکی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان کار جدید درخواست مالکین صورتمجلس اصلاح حدود تنطیم ویا پرداخت هزینه تفکیک صورتمجلس مالکین صورتمجلس اصلاح حدود تنظیم ویا پرداخت هزینه تفکیک صورتمجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف کلیه مالکین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنانچه قطعه مفروزی که قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالکیت شده باشد،‌ موضوع در هیات نظارت اعلام تا پس از صدور رای اقدام مقتضی معمول گردد .

30- چنانچه یک مجموعه آپارتمانی تخریب واز نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان کار و درخواست مالک و یا مالکین باید صورتمجلس تفکیکی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفکیک و تعداد آپارتمانهای قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاکی که آپارتمانهای مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالکیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یک این دستور العمل مجلس تفکیکی تنظیم و پس از وصول هزینه تفکیکی صورتمجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالکین ویا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود . در صورتیکه تقسیم نامه رسمی بین مالکین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالکیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتراملاک اسناد مالکیت مربوطه ابطال وبراساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالکیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یک مالک باشد یا مالکین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمانهای احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق درستون نقل و انتقالات سند مالکیت آپارتمانهای قبلی طبق مفاد صورتمجلس تفکیکی وبا رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید وخلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاک نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید .