علامت رونق معاملات مسکن در بازار مبادله وام نمایان شد

شواهد در مرکز رسمی مبادله اوراق 20 میلیونی خرید مسکن، نه تنها برگشت رونق به معاملات مسکن را تایید می‌کند که از رغبت بیشتر در طرف عرضه در مقایسه با طرف تقاضا برای مبادلات ملکی حکایت دارد

از تحولات تازه شکل گرفته در بازار عرضه انواع تسهیلات خرید مسکن، می‌توان به وضعیت کنونی بازار خرید و فروش آپارتمان پی برد.

براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، مشخص شد نقل‌وانتقال آپارتمان در شهر تهران نسبت به ابتدای سال92 قوت گرفته و حجم معاملات با افزایش دو برابری روبه‌رو شده است.

برداشتی که آن زمان از این اطلاعات شد این بود که، مالکان واحدهای نوساز و فروشنده‌های سایر آپارتمان‌ها به هوای افزایش قیمت مسکن بعد از انتخابات فعلا هیچ تمایلی به فروش ندارند، اما تحت‌تاثیر شدت تقاضا برای خرید در این روزها، به تدریج قصد فروش پیدا کرده‌اند.

اما آنچه از فرابورس – محل خرید و فروش رسمی اوراق 20 میلیونی بانک‌مسکن- روایت شد، تحلیل فوق را رد می‌کند و نشان می‌دهد: در حال حاضر انبوه‌سازان و سازند‌ه‌های آپارتمان‌های تازه‌ساز مشتری اصلی اوراق 20 میلیونی خرید مسکن هستند و در نظر دارند با تجهیز واحدها به وام بانکی –ولو ناچیز- گروه تقاضا در بازار مسکن را نسبت به خرید تحریک کنند. مدیرعامل فرابورس در این باره گفت: از ابتدای سال جاری تاکنون حدود 50 میلیارد تومان اوراق 20 میلیونی در فرابورس خرید و فروش شده است طوری که هم‌اکنون هر فقره اوراق 20 میلیون تومانی نزدیک به 2 میلیون تومان به فروش می‌رسد. امیر هامونی همچنین با تاکید بر ریسک‌بالای خرید تسهیلات مسکن از دست دلالان وام، افزود: خرید اوراق 20 میلیونی از فرابورس یا شعب بانک‌مسکن نه تنها هزینه کمتری برای متقاضیان دارد که حداکثر ظرف یک هفته، اوراق در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.

این در حالی است که دلالان بازار غیررسمی وام مسکن مدعی هستند خرید اوراق از آنها در کمترین زمان، اتفاق می‌افتد.

دلالان وام همچنین از کاهش شدید تقاضا برای وام‌های بالای 50 میلیون تومان خبر می‌دهند و بازار وام‌های درشت را تقریبا تعطیل‌شده تلقی می‌کنند. ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه این وام‌‌ها علت بی‌مشتری شدن این بازار عنوان می‌شود.

فقط از فرابورس بخرید

برخی واسطه‌گران در بازار غیررسمی خرید و فروش اوراق مسکن ادعا می‌کنند خرید اوراق مسکن به صورت مستقیم از فرابورس برای متقاضیان عادی دردسرهایی دارد که بهتر است برای دور زدن این مشکلات خرید اوراق به صورت وکالتی به آنها سپرده شود.

این مشاوران دو تفاوت میان خرید اوراق از آنها و خرید اوراق به صورت مستقیم از بورس را عنوان می‌کنند که سبب می‌شود خرید اوراق از مراجع غیررسمی همچون دلالان وام یا برخی بنگاه‌های املاک امتیاز بیشتری برای خریدار داشته باشد. تفاوت اول به زمان تحویل اوراق باز می‌گردد. به گفته این افراد اگر فرد متقاضی خرید اوراق مسکن به صورت مستقل به فرابورس مراجعه کند زمان تحویل آن بین 7 تا 10 روز طول خواهد کشید در صورتی که آنها قادرند یک روزه این اوراق را خریداری و به متقاضی وام تحویل دهند. تفاوت دیگر به وجه واریزی متقاضی برای خرید اوراق مربوط می‌شود. طبق ادعای این واسطه گران طبق قوانین فرابورس فرد خریدار برای خرید اوراق مسکن باید ابتدا وجه مورد نظر را به حساب کارگزاری واریز کنند و در صورت تغییر قیمت اوراق در زمان تحویل، پس‌از گذشت چند روز مابه‌التفاوت وجه به حساب آنها باز خواهد گشت اما زمان دریافت پول از خریدار اوراق مسکن در بنگاه‌های این واسطه گران بعد از پایان پروسه خرید خواهد بود طوری که قیمت فروش تغییر نمی‌کند.

برخی از این مشاوران هزینه کارمزد خرید اوراق مسکن را حدود 50 هزار تومان عنوان کردند.

صحبت‌های این دلالان در حالی است که امیر هامونی مدیرعامل فرابورس وجه تمایز خرید اوراق مسکن از بازار غیر رسمی را نه تنها قابل اعتماد نمی‌داند، بلکه معتقد است: دریافت هزینه‌های جانبی بابت اخذ کد معاملاتی یا نقل و انتقال اوراق مسکن از سوی بنگاه‌ها صرفه اقتصادی خرید اوراق از بازار غیررسمی را از بین می‌برد. به گفته هامونی خرید اوراق مسکن علاوه بر فرابورس در تمامی شعب بانک مسکن امکان‌پذیر است و کارمزد دریافتی بابت تمامی فرآیند خرید بین 10 تا 15 هزار تومان است.

او با اشاره به ارزش اوراق مسکن معامله شده از ابتدای سال تاکنون اظهار کرد: از ابتدای سال تاکنون حدود 50 میلیارد تومان اوراق مسکن 20 میلیون تومانی از طریق فرابورس فروش رفته است که به طور متوسط روزانه 75 برگ اوراق 20 میلیون تومانی مسکن (معادل 5/1 میلیارد تومان) بوده است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته روندی ثابت داشته است. مدیر عامل فرابورس ادامه داد: به طور متوسط هر برگ 500 هزار تومانی اوراق 20 میلیونی مسکن به قیمت 49 هزار و 870 تومان فروخته شده است که در مجموع قیمت کل اوراق 20 میلیونی در حدود دو میلیون تومان است و به دست مشتری می‌رسد.

او به دریافت هزینه‌های اضافی از سوی بنگاهداران برای خرید این اوراق اشاره کرد و افزود: اگر در بنگاه‌ها خرید و فروش اوراق به همین صورت باشد به صرفه است، اما طبق گزارش‌های رسیده، این‌طور نیست چون مواردی وجود دارد که واسطه‌ها برای انجام آن کارمزد دریافت می‌کنند. به عنوان مثال واسطه‌ها برای اخذ کد معاملاتی هزینه دریافت می‌کنند این در حالی است که انجام این فرآیند در فرابورس یا شعب بانک مسکن بدون دریافت وجه انجام می‌شود.

هامونی وضعیت بازار خرید و فروش اوراق را مثبت ارزیابی کرد و گفت: اگرچه روند قیمتی اوراق مسکن کاهشی است، اما بازار متقاضیان نسبت به سال گذشته بزرگ تر شده است. او اضافه کرد: عرضه کننده‌های بازار به دلیل رونق نسبی که در خرید و فروش اوراق وجود دارد بیشتر شده است البته سهم زیادی از متقاضیان خرید اوراق مسکن را انبوه‌سازان تشکیل می‌دهند. هامونی به تمایل تعداد زیادی از انبوه‌سازان برای خرید اوراق از فرابورس اشاره و تصریح کرد: این انبوه‌سازان برای آنکه امتیازات ملک خود را در زمان فروش افزایش دهند و بتوانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروش بالا ببرند اقدام به خرید اوراق مسکن 20 میلیون تومانی می‌کنند.

وام‌های 100 میلیونی کجا رفت؟

در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، همزمان با افزایش تقاضا برای خرید اوراق 20 میلیون تومانی مسکن برخی از بنگاهداران به دلیل کاهش تقاضا برای وام‌های بیش از 50 میلیون تومان فعالیت در زمینه فروش وام‌های با رقم بالا را از دستور کار خود خارج کرده‌اند. براساس این گزارش، بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن که در گذشته با وجود اقساط بالای این وام‌ها باز هم به خرید آن تمایل نشان می‌دادند در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت وام‌های درشت (50 و 100 میلیون تومانی) رغبت کمتری نشان می‌دهند به همین دلیل، عاملان خرید و فروش وام در بازار غیررسمی عمده فعالیت خود را بر روی اوراق 20 میلیون تومانی و همچنین وام 20 میلیون تومانی مسکن قرار داده‌اند. بنابراین، تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن که به صورت رسمی هم در بازار عرضه می‌شود با وجود آنکه درصد پایینی از قیمت کل خانه را پوشش می‌دهد، اما در رتبه اول تقاضای خریداران مسکن قرار دارد. با این وجود، برخی از مشاوران وام مسکن از کاهش حجم معاملات خرید و فروش وام مسکن هم‌راستا با روند معاملاتی بازار مسکن خبر می‌دهند. به گفته این فعالان بازار از ابتدای سال جاری تاکنون حجم معاملات مسکن با رونق مناسبی همراه نبوده است به همین دلیل بازار خرید و فروش وام مسکن نیز به نوعی با کاهش تقاضا رو‌به‌رو شده است.

یکی از این مشاوران در این رابطه گفت: میزان تقاضا برای وام‌های درشت کاهش پیدا کرده است اما در مقابل افرادی هم که به دنبال وام‌های کم ارزش‌تر هستند بیشتر انبوه‌سازان هستند تا با خرید وام امتیاز ملک خود را افزایش دهند.