تب ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران رفته‌رفته رو به سرد شدن می‌رود؛ این رویداد تازه در بازار مسکن را به راحتی می‌توان از مقایسه آمار صدور پروانه‌های ساختمانی بین سالهای ۸۹ تا ۹۱ مشاهده کرد.
تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت –عرضه جدید- در سال۸۹ بعد از رکود دوساله ساختوساز، با ۴۳ درصد افزایش به ۱۴۹ هزار فقره رسید و در سال۹۰ با اوج‌گیری و ثبت رکورد بی‌سابقه احداث ۲۳۳ هزار واحد مسکونی در پایتخت، نرخ رشد ۵۳ درصد را تجربه کرد.
این وضعیت، اما در سال گذشته، کاملا برعکس شد؛ طوری که ساختوساز فقط ژست سالهای رونق را به خود گرفت.در سال۹۱ منحنی نرخ رشد ساختوساز با نزول به نقطه صفر، در سطح ۹ درصد افزایش ایستاد به این معنی که پارسال تقریبا مشابه سال۹۰ و معادل ۲۵۳ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد.
با این حال، مدلی که برای ساخت‌وسازهای امسال قابل انتظار است، با توجه به کارنامه سازنده‌ها در سالهای انتخابات، بر مدار رکود و خواب ساختمانی، استوار است.این مدل نشان می‌دهد، در دو دوره انتخابات ریاست‌جمهوری ظرف ۸ سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات –سال۸۴ و سال۸۸- تقاضا از طرف سرمایه‌گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع‌های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه‌رو شده و منحنی رشد عرضه به ترتیب ۱۳ درصد و ۴۳ درصد افت کرده است.
مدل عرضه مسکن در سالهای انتخابات، چگونه است. این مدل امسال تکرار می‌شود؟
با سکته‌‌ای که سال گذشته در مسیر فعالیت‌های ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی به وجود آمد، ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران بدون اوج‌گیری یا ثبت رکورد تازه در تیراژ واحدها، فقط ژست سال۹۰ را حفظ کرد به طوری که در سال جاری نه تنها «قله‌پیمایی» منحنی تیراژ، بعید به نظر می‌رسد که با مرور مدل ساختوساز در سالهای انتخابات، به نظر می‌رسد «فرود» این منحنی در ایام سال۹۲ گزینه حتمی خواهد بود.
آماری که معاونت برنامه‌ریزی سازمان نوسازی شهر تهران درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال۹۱ نشان می‌دهد: در سال گذشته اگرچه رکورد عبور از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی جدید که اولین‌بار در سال۹۰ به ثبت رسیده بود، برای دومین سال متوالی در پایتخت تکرار شد، اما در حجم ساختوساز – تعداد واحدها- آن رشد خیره‌کننده دو سال پیش، اتفاق نیفتاد.
در سال۹۱ حجمی معادل ۲۵۳ هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شد که فقط ۵/۸ درصد نسبت به سال قبل از آن، در تیراژ رشد به وجود آمد. این در حالی است که سال۹۰ تعداد واحدهای مسکونی جدید با ۵۳ درصد افزایش، به ۲۳۳ هزار واحد رسیده بود.
بعد از شتاب دو سال پیش در ساختوساز انتظار می‌رفت سال گذشته رکورد جدیدتری در نرخ رشد عرضه رقم بخورد، اما مسائلی همچون تورم مصالح‌ساختمانی و سفته‌بازی در بازارهای ارز و طلا از یک‌سو توجیه اقتصادی ساخت مسکن برای سازنده‌ها را پایین آورد و از سوی دیگر نقدینگی این گروه به سمت همین بازارهای رقیب کشیده شد.
در حال حاضر بیشترین نرخ رشد عرضه مسکن به سال۸۶ تعلق دارد که در آن سال، ساختوساز با ۷۱ درصد افزایش و رکورد در نرخ رشد، منجر به احداث ۱۸۳ هزار واحدمسکونی در مناطق تهران شد. همچنین سال۹۰ نیز به لحاظ پشت‌سر گذاشتن مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی، نوع دیگری از رکورد ساختوساز به ثبت رسید.
سه شوک در منحنی
در طول سال گذشته ساختوساز در سه ماه نامتوالی با صعود چشمگیری روبه‌رو شد طوری که حجم صدور پروانه در اردیبهشت، مهر و اسفند تا دو برابر سایر ماههای سال، افزایش پیدا کرد.
در اردیبهشت‌ماه یعنی آستانه اولین ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، برای ۳۵ هزار واحدمسکونی پروانه صادر شد که این حجم ساختوساز در کل سال۹۱ و حتی ماههای مربوط به سالهای قبل، بی‌سابقه بوده است. در سال۹۱ میانگین ماهانه صدور پروانه بین ۱۲ تا ۱۵ هزار واحد بود.
همچنین در مهرماه ۹۱ نیز دومین صعود سال در ساختوساز با ساخت ۲۸ هزار واحد رقم خورد. در مهرماه به دلیل آنکه منحنی نوسان قیمت مسکن در مقایسه با نیمه‌اول سال، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرد، میل سازنده‌ها به فعالیت نیز بیشتر شد، اما اثر این افزایش قیمت به اندازه هراسی که اردیبهشت‌ماه در دل سازنده‌ها بابت محدودیت‌های طرح تفصیلی به وجود آمد، نبود و نتوانست حجم صدور پروانه‌ها را به سطح ۳۵ هزار واحد اردیبهشت برساند.
شوک سوم در این بازار طی سال۹۱ نیز در اسفندماه وارد شد. در این ماه افزایش توام حجم معاملات و همین‌طور قیمت مسکن باعث احداث ۳۳ هزار واحد مسکونی جدید دیگر در تهران شد تا مجموع آپارتمان‌هایی که در سال۹۱ در تهران احداث شده به ۲۵۳ هزار واحد مسکونی برسد.
خواب ساختوساز با انتخابات
کارشناسان مسکن درباره نزولی شدن منحنی رشد ساختوساز در تهران -از ۵۳ درصد در سال۹۰ به ۹ درصد در سال۹۱ - دو دلیل را مطرح می‌کنند. اول اینکه جو سنگین اقتصاد کشور به خصوص در بخش تورم تاحدود زیادی حاشیه سود انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را کاهش داده و باعث دست کشیدن آنها از ساختوساز جدید شده است.
اما دلیل دوم به نزدیک بودن انتخابات ریاست‌جمهوری برمی‌گردد.
مدلی که از روی دو دوره قبلی انتخابات ریاست‌جمهوری برای بازار ساختوساز قابل‌تعریف است، از رکود سنگین فعالیت‌های ساختمانی درست در سال برگزاری انتخابات حکایت می‌کند. این مدل نشان می‌دهد، در دو دوره انتخابات ریاست‌جمهوری ظرف ۸ سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات، تقاضا از طرف سرمایه‌گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع‌های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه‌رو شده است.
به طوری‌که در سال۸۴ حجم صدور پروانه‌ساختمانی در شهرداری تهران رشد منفی ۱۳ درصد را تجربه کرد و در کل، ۷۷ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد. در سال۸۸ نیز ساختوساز به شدت افت کرد و نرخ رشد منفی ۴۳ درصد را در منحنی تیراژ واحدها به ثبت رساند. رکودی که سال۸۸ در فعالیت‌های ساختمانی شهر تهران حادث شد در تاریخ این بازار بی‌سابقه بوده است.
به این ترتیب با استناد به مدل سالهای انتخاباتی بازار ساختوساز، پیش‌بینی می‌شود، امسال بعد از سه‌سال رونق پیاپی –سالهای ۸۹ و ۹۰ و ۹۱- رکود دامن ساختمان‌سازی‌های پایتخت را بگیرد. در مدل‌های پیشین، یکسال قبل از انتخابات، نرخ رشد ساختوساز در مسیر نزولی قرار گرفته بود که این پدیده نیز در سال۹۱ به عنوان سال قبل از انتخابات، کاملا قابل مشاهده است.
بـرای عـضویـت در خـبـرنـامـه، پـسـت الکترونیک خود را وارد کنید.
