پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس برای کاهش قیمت مسکن

مرکز پژوهش‌های مجلس یکی از راهکارهای واقعی برای کاهش قیمت مسکن در شهری همچون تهران را تغییر نظام سنتی ساخت و ساز و به کارگیری روش‌های نوین صنعتی سازی مسکن در داخل شهرها عنوان کرده است

اقدامی که دولت سه سال پیش در شروع ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر در «بیرون شهرها»، برای افزایش سرعت ساخت و کاهش دوره انتظار بهره‌برداری از واحدهای مسکونی انجام داد، هم‌اکنون مورد توجه مرکز پژوهش‌های مجلس قرار گرفته طوریکه این مرکز یکی از راهکارهای واقعی برای کاهش قیمت مسکن در شهری همچون تهران را تغییر نظام سنتی ساخت‌وساز و به کارگیری روش‌های نوین صنعتی‌سازی مسکن در داخل شهرها عنوان کرده است.

در اواخر دولت اول محمود احمدی‌نژاد ناکامی در تحقق وعده ساخت 5/1 میلیون مسکن‌مهر، به مصوبه‌ای در هیات‌دولت منجر شد که به موجب آن وزارت صنایع وقت و بانک‌مرکزی ماموریت پیدا کردند از سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی برای احداث 30 کارخانه تولید قطعات پیش‌ساخته مسکن و راه‌اندازی خطوط صنعتی‌سازی آپارتمان‌، حمایت مالی و فنی به عمل بیاورند. این مصوبه مدتی بعد کامل شد و ماموریت احداث 300 کارخانه در کل کشور را ابلاغ کرد.

اما اکنون به‌رغم راه‌اندازی حداقل 25 کارخانه صنعتی‌سازی مسکن، صاحبان این کارخانه‌ها برای فروش محصول و خدمات به بازار ساخت‌وساز، با کم‌محلی از سوی انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران ساختمانی روبه‌رو شده‌اند طوری که نیمی از ظرفیت این کارخانه‌ها هنوز به کار گرفته نشده و خالی مانده است.صنعتی‌سازی مسکن در سال‌های اخیر عملا فقط در پروژه‌های مسکن‌‌مهر آن هم به شکل فوق‌العاده محدود به کار گرفته شد و در این سال‌ها به‌رغم هزینه‌هایی که بابت بازاریابی از سوی صنعتی‌سازها صرف شد، بسازوبفروش‌ها راضی نشدند به جای آجر و گچ و سیمان از قطعات پیش‌ساخته استفاده کنند.در این باره، مرکز پژوهش‌های مجلس ضمن بررسی‌هایی که درباره فرآیند صنعتی‌سازی ساختمان انجام داده، معتقد است: صنعتی‌سازی مسکن 5 مزیت برای بازار مسکن و همین‌طور بازار ساخت‌وساز به همراه دارد که مهم‌ترین آن، کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن حداقل به میزان 30 درصد است.

در گزارشی که این مرکز برای کمیسیون عمران مجلس تهیه کرده، تاکید شده است: در کشور سالانه 700 هزار ازدواج صورت می‌گیرد و به همین تعداد متقاضی جدید وارد بازار مسکن می‌شود از طرف دیگر با احتساب نرخ استهلاک آپارتمان‌های موجود، سالی حداقل دو میلیون واحدمسکونی جدید مورد نیاز است اما شیوه کنونی ساخت‌وساز در شهرها علاوه بر اینکه کیفیت ساختمان‌ها را نزول داده، از سرعت مناسب برای پاسخ به حجم تقاضای سالانه برخوردار نیست و فقط با ورود موج صنعتی‌سازی مسکن به داخل شهرها، امکان افزایش سرعت ساخت وجود دارد.مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین کاهش وزن ساختمان‌های مسکونی در اثر به کارگیری قطعات پیش‌ساخته و در نتیجه ضدزلزله‌شدن مناطقی از کشور که روی خط گسل قرار دارند را از جمله مزایای به کارگیری فناوری‌های صنعتی‌سازی مسکن اعلام کرده است.این مرکز خواستار توجه دولت‌های محلی –شهرداری‌ها- به روش‌های صنعتی‌سازی مسکن شده و با انتقاد از سیاست‌های فعلی در حمایت از نوسازی بافت‌فرسوده، تاکید کرده است: با استفاده از روش‌های صنعتی‌سازی مسکن، بافت‌فرسوده منطبق بر اصول شهرسازی نوین، نوسازی خواهد شد نه اینکه با روش‌های موجود صرفا تراکم جمعیتی بافت‌فرسوده افزایش پیدا کند.اهم گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به شرح زیر است:براساس آمارهای اداره ثبت احوال، سالانه حدود 700 تا 800 هزار ازدواج در کشور به ثبت می‌رسد. از سوی دیگر به استناد آمارهای وزارت راه و شهرسازی، کشور با کمبود حدود یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی در کنار 30 درصد استهلاک ساختمان مواجه است، از این روی، به طور تقریبی سالانه، بیش از دو میلیون واحد مسکونی موردنیاز است. با توجه به نیاز مذکور، تولید مسکن انبوه با روش‌های نوین ساخت‌و‌ساز که یکی از آنها صنعتی‌سازی است، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد.

- با عنایت به اینکه آماری از سوی مرکز آمار ایران درخصوص میزان رشد و جهش صنعتی‌سازی مسکن یافت نشد، اما براساس آمارهای اعلام‌شده توسط دست‌اندرکاران ذی‌ربط که به نظر می‌رسد نیاز به بررسی بیشتر دارد، سهم صنعتی‌‌سازی مسکن در کشور در نخستین سال برنامه پنجم توسعه به حدود 30 درصد رسیده است. این رقم در سال 1388 حدود 5/1 درصد بود، اما با توجه به گرایش انبوه‌سازان مسکن به استفاده از روش‌های صنعتی ساخت به خصوص در شهرهای جدید، این رقم رشد کرده است.افزایش جمعیت شهری و تجمع تقاضای هرم جمعیتی جوان کشور در بخش مسکن از یکسو و عدم جوابگویی ساخت سنتی در کمیت و کیفیت در تولید انبوه مسکن، ضرورت جایگزینی سیستم‌های صنعتی تولید ساختمان را ایجاب می‌کند.یکی از اهداف کلی استراتژی مسکن، به وجود آوردن شرایط تملک برای همه خانوارهای جامعه است. از این روی، تامین تقاضای بازار (به خصوص پاسخگویی به تقاضاهای موثر) با تاکید بر تحقق زمینه‌های جذب و به کار اندازی سرمایه‌های بخش غیردولتی و تعاونی بر اساس برنامه‌ها و سیاست‌های مصوب توصیه می‌شود.استمرار روش‌های سنتی ساخت‌وساز با عمر مفید 30 سال (به دلیل مخاطرات آوارهای احتمالی ساختمانی) ضمن سنگینی مصالح، مقدار فراوانی از نخاله‌ها (به طور متوسط حدود 34/1 تا 64/1 تن به ازای هر متر مربع ساختمان) را ایجاد می‌کند، که هشدار خطرهای جانی و پیامدهای زیست‌محیطی را به همراه دارد.از سوی دیگر وجود گستره عظیم بیش از 72 هزار هکتار بافت‌های ناپایدار و فرسوده در 471 شهر کشور موجب شده است تا بافت‌های مذکور با خطرهای بالقوه، حوادث زمین‌لرزه‌ای و بحران های منبعث از آن مواجه باشند و رویکردهای فعلی در خصوص نوسازی بافت‌های مذکور از طریق مالکان و ارائه تسهیلات به آنان، تنها موجب افزایش چندین برابری جمعیت بدون تغییر در طراحی و ساختار کالبدی آن مناطق از یکسو و افزایش مشکلات آتی شهر و تعهدات بدون پاسخ دولت‌های محلی در آن محدوده‌ها خواهد شد. بر این اساس، ضرورت تسریع در طراحی و نوسازی مناطق و بافت‌های مزبور طبق الگوها و معیارهای شهرسازی مدرن و به کارگیری فناوری‌های نوین ساخت‌وساز بدیهی است و در صورت عدم استمرار فعالیت‌های صنعتی سازی ساختمان پس از طرح مسکن مهر، در این گونه مناطق، احتمال گرایش به صدور خدمات فنی و مهندسی و انتقال سرمایه‌های آن خواهد بود.

صنعتی سازی بنابر تعریف، کلیه فعالیت‌های مرتبط با طراحی، فناوری‌ها، روش‌های ساخت و ساز و تولید کارخانه‌ای قطعات و اجزای ساختمان، مجموعه سیستم‌ها و فرآیند صنعتی سازی ساختمان را تشکیل می‌دهد که با لحاظ کامل موازین علمی و به طور انبوه و بر اساس استانداردهای مدولار و زنجیره‌ای و رعایت الزامات فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی و موازین توسعه پایدار صورت می‌پذیرد.

در روش‌های صنعتی، قطعات و اجزای ساختمان تحت نظام صنعتی در کارخانه تولید و از جنبه‌های مختلف کیفی، آزمایش و سپس به محل کارگاه حمل می‌شوند، از این روی، حجم عملیات ساختمانی در محل کارگاه کاهش و میزان تولید ساخت و ساز افزایش می‌یابد.