خودمختاری دلالان آپارتمان در تهران بابت فروش واحد مسکونی در هر مقطعی از ساخت که سازنده تصمیم بگیرد، باعث شده معضل «کم‌فروشی» از بازار مواد خوراکی به بازار مسکن نیز سرایت کند.
ظاهرا فروش آپارتمان قبل از صدور پایان‌کار از سوی شهرداری، ممنوع است؛ اما اراده قوی بسازوبفروش‌ها در دورزدن مقررات مدیریت شهری باعث شده هم‌اکنون بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی، در ابتدای عملیات نازک‌کاری و بدون مجهزشدن به امکانات تکمیلی، در بنگاه‌ها فایل شوند و به بهانه حداکثر 5 درصد ارزان‌تر از آپارتمان مشابه منطقه، بلافاصله فروش روند.
سازنده‌ها با حذف آیتم‌هایی همچون نقاشی ساختمان، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، تجهیزات آشپزخانه و حتی سرویس‌های بهداشتی از داخل واحدهای مسکونی در حال ساخت، به شیوه «فروش ناقص» آپارتمان تمایل پیدا کرده‌اند. در مقابل این نوع عرضه مسکن، اگر چه انتظار طبیعی از نوع رفتار طرف تقاضا «اقدام به نخریدن» است، اما بررسی‌ها در بازار نشان می‌دهد در حال حاضر خرید آپارتمان‌های ناقص به مراتب بیشتر از واحدهای تکمیلی در رونق است!
این در حالیست که هزینه لازم برای خریدار بابت تکمیل آپارتمان تقریبا با تخفیفی که سازنده هنگام فروش ناقص، قائل می‌شود برابری می‌کند! گزارش ما از کم‌فروشی عوامل ساخت آپارتمان‌های مسکونی، به خالی گذاشتن جای تجهیزات تکمیلی یا نازک‌کاری منتهی نمی‌شود، بلکه در عمده ساختمان‌های نوساز آماده تحویل در پایتخت، در باطن ساختمان نیز کم‌فروشی رخ داده است. دیوارهای فوق‌العاده نازک بین واحدها، ترکیدگی لوله‌های آب و سیستم‌های گرمایش تنها چند ماه بعد از مسکونی‌شدن واحد و همچنین نیاز ساختمان به تعمیر اساسی حداکثر دو سال پس از استفاده، نتیجه روش تازه‌ای از ساخت‌وساز است که در آن، سازنده برای در امان ماندن از افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کمتر از حد استاندارد، مصالح استفاده می‌کند.
دلالان مسکن در این باره می‌گویند که خریدار به خاطر ضعف قدرت خرید از چنین آپارتمان‌هایی استقبال می‌کند و با رضایت کامل صاحب این واحدهای مسکونی می‌شود؛ اما رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران با هشدار به انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها هر نوع کم‌فروشی در ساخت‌وساز را تخلف می‌داند و از برخورد با عوامل ساخت از مهندس ناظر گرفته تا سازنده خبر می‌دهد.
بر اساس این گزارش، با توجه به آخرین قیمت تجهیزات تکمیلی ساختمان‌های مسکونی، خریداران آپارتمان‌های ناقص در تهران مجبورند به طور متوسط بین 20 تا 30 میلیون تومان برای تکمیل نازک‌کاری واحد مسکونی هزینه کنند؛ این در حالیست که تخفیف اعمال شده از سوی فروشنده آپارتمان برای غیبت تجهیزات، به مراتب کمتر از این ارقام است.
همچنین در حالی که هزینه‌های نهایی ساخت واحدهای نوساز از ماه‌های پایانی سال گذشته تا کنون در چند مرحله دستخوش افزایش شده است سازندگان برای جبران کاهش قدرت خرید مردم و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت که در نهایت باعث به فروش نرفتن واحدهای آنها شده، در اقدامی تازه با حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان برای معضل خود و خریداران چاره‌جویی کرده‌اند!
این در حالیست که در ادامه این دسته از چاره‌جویی‌ها، برخی دیگر از سازندگان با استفاده از شرایط پیش آمده نوع تازه‌ای از کم فروشی در ساخت و ساز را نیز در بازار مسکن باب کرده‌اند؛ به این ترتیب در حالی که اغلب کم فروشی‌های سازندگان در سال‌های گذشته با ظاهرسازی تجهیزات داخلی پوشانده می‌شد و اغلب این کم‌فروشی‌ها مربوط به سازه و نوع ساخت به اضافه مصالحی بود که در ساخت واحدهای مسکونی به کار می‌رفت، چندیست کم‌فروشی به تجهیزات داخلی ساختمان نیز سرایت کرده است.
سازندگان کم‌فروش با این استدلال که برخی آیتم‌های داخلی ساختمان همچون پکیج، کابینت و... را با حذف هزینه‌های مربوط به آن از قیمت تمام شده ساختمان، بر عهده خود مشتریان می‌گذارند تا به این ترتیب فضای داخلی با سلیقه خریداران منطبق شود، شاید تنها حداقل نیمی از هزینه‌ها را بابت آنچه خریدار باید پس از خرید در قبال نصب تجهیزات داخلی بپردازد از قیمت نهایی کم می‌کنند.
از طرف دیگر، زمانی که سازندگان برای مثال تجهیزات 10 واحد را به صورت یکجا خریداری و نصب می‌کنند، طبعا هزینه‌ها کمتر از زمانی خواهد بود که هر خریدار به صورت انفرادی اقدام به خرید و نصب این تجهیزات می‌کند.
به این ترتیب و به گفته سازندگان و سایر فعالان بازار مسکن، این اقدام تازه را هم به جهت مزایایی که برای خریدار و فروشنده در کاهش هزینه‌ها و سپس قیمت تمام شده مسکن دارد و هم از این نظر که به دلیل سوءاستفاده‌های برخی از سازندگان رواج کم فروشی در بازار مسکن را به همراه دارد نه می‌توان به طور کلی طرد کرد و نه می‌توان به تشویق این شیوه از ساخت و ساز پرداخت.
باطن بدتر از ظاهر!
یکی از مشاوران املاک فعال در تهران با بیان اینکه اساسا حذف برخی آیتم‌های داخلی ساختمان با دو هدف عمده از سوی سازندگان صورت می‌گیرد گفت: ایجاد فرصت برای اعمال سلیقه مشتریان و کاهش هزینه‌های ساخت مهم‌ترین دلایل حذف برخی آیتم‌های داخلی واحدهای مسکونی است.
وی با بیان اینکه بیشترین کم‌فروشی‌ها در باطن یا همان سازه بنا صورت می‌گیرد، تصریح کرد: در بسیاری موارد دیده می‌شود نمای داخلی یک ساختمان بسیار شیک، کامل و باب طبع مشتریان است، اما پس از یک سال دیوارها ترک می‌خورد یا حتی ساختمان نشست می‌کند.
شکل تازه کم‌فروشی در بازار مسکن
یکی دیگر از مشاوران املاک با انتقاد از سوء‌استفاده برخی سازندگان از بی‌اطلاعی مردم و رواج کم‌فروشی در بازار معاملات مسکن به خصوص در سال جاری گفت: پس از کم‌فروشی برخی سازندگان در نوع مصالحی که برای ساخت استفاده می‌شود و انتخاب برخی تجهیزات درجه دو و سه به اسم اقلام درجه یک ساختمانی، اینک نوبت به کم فروشی در تجهیزات داخلی مسکن رسیده است.
وی افزود: برخی سازنده‌ها در حالی با حذف بعضی از آیتم‌ها به خریدار اعلام می‌کنند که قیمت تمام شده واحد را هم کم کرده‌اند که عملا شاید این میزان کاهش حتی نیمی از هزینه‌هایی را که خریدار باید پس از تحویل واحد در آن هزینه کند پوشش ندهد.
سازنده‌ها زیاده‌خواه شده‌اند
مشاور املاک دیگری که در زمینه خرید و فروش واحدهای نوساز فعالیت می‌کند گرانی تجهیزات و هزینه‌های ساخت را مهم‌ترین دلیل رواج کم‌فروشی و حذف برخی آیتم‌ها از فضای داخلی ساختمانی دانست. وی گفت: علاوه بر گرانی و افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، زیاده‌خواهی برخی سازندگان این شرایط را تشدید می‌کند.
این مشاور املاک ادامه داد: هم اکنون بیش از نیمی از سازندگان در شهر تهران به طور متوسط در ساخت و سازهای نوساز کم فروشی می‌کنند. وی به مردم و مشاوران املاک توصیه کرد تا با خودداری از خرید واحدهای سازندگان ناشناس با سودجویی و زیاده‌خواهی‌های آنان مقابله کنند.
کم‌فروشی در واحدهای رده‌پایین
در همین زمینه، بیت‌الله ستاریان، کارشناس و انبوه‌ساز مسکن گفت: اغلب کم‌فروشی‌های واحدهای نوساز معمولا در تولیدات رده پایین و بساز و بفروشی اتفاق می‌افتد. وی افزود: دلیل اصلی هم این است که با افزایش مضاعف هزینه‌های ساخت قدرت خرید متقاضیان واحدهای نوساز کاهش پیدا کرده و سازندگان هم برای جبران افزایش قیمت‌ها و برای اینکه واحدهایشان روی دستشان نماند برخی آیتم‌ها را از فضای داخلی ساختمان حذف می‌کنند.
ستاریان تصریح کرد: علاوه بر این در بسیاری از ساختوسازها خصوصا واحدهایی که به شیوه پیش فروش عرضه می‌شوند حذف این آیتم‌ها با توافق خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد. وی ادامه داد: برای مثال وقتی واحدی در فصل زمستان به فروش می‌رود خریدار در همان زمان به سیستم سرمایشی نیاز ندارد؛ بنابراین ترجیح می‌دهد هزینه این سیستم را به تدریج و در زمان مناسب پرداخت کند و از همان ابتدا آن را تقبل نکند. این انبوه ساز کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش قدرت خرید مردم را مهم‌ترین راهکار مقابله با این شیوه از ساخت و سازها دانست و تاکید کرد: کم‌فروشی اغلب در ساختمان‌های رده پایین و ارزان صورت می‌گیرد.
حذف آیتم‌های داخلی، عیب یا حسن؟
محمدمهدی مافی، انبوه‌ساز مسکن هم با بیان اینکه حذف برخی آیتم‌ها از ساخت و سازهای معمولی به خاطر کاستن از هزینه‌های ساخت صورت می‌گیرد گفت: هم اکنون سازندگان برای کسب بازارهای بهتر برای واحدهای نوساز خود ترجیح می‌دهند با حذف این آیتم‌ها قیمت واحدهای خود را به قدرت خرید مردم نزدیک کنند؛ ضمن اینکه تا حد زیادی هم از هزینه‌های خود می‌کاهند.
وی تاکید کرد: با توجه به اینکه این شیوه از ساخت و ساز به مردم امکان می‌دهد تا در زمان لازم پس از خرید واحد، برخی آیتم‌ها را مطابق با سلیقه خود تامین کنند و دیگر نیازی به پرداخت یکجای هزینه‌ها در هنگام خرید نداشته باشند، از سوی دیگر این اقدام ممکن است نوعی کم‌فروشی هم تلقی شود و نمی‌توان دقیقا گفت که فروش ناقص واحدهای نوساز کاری خوب است یا بد؟
کم‌فروشی مسکن با توافق خریدار و فروشنده!
از سوی دیگر رییس سازمان نظام مهندسی تهران رواج کم‌فروشی در اغلب ساخت‌وسازهای پایتخت را تایید کرد. سعید غفرانی با تایید اینکه هم اکنون کم‌فروشی به خصوص در تجهیزات داخلی ساختمان‌های مسکونی و سایر ساختوسازها به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت نسبت به سال‌های گذشته رواج قابل توجهی یافته است، گفت: این کم‌فروشی‌ها بیشتر در مورد آیتم‌هایی صورت می‌گیرد که پس از اتمام عملیات ساخت و حتی فروش نیز می‌توان آنها را به تجهیزات ساختمان افزود.
وی تاکید کرد: در عین حال هنوز قانونی هم برای مقابله با این نارسایی وجود ندارد. غفرانی ادامه داد: قانونی در این زمینه نداریم؛ چرا که در نهایت خرید و فروش این گونه واحدها نیز با علم خریدار از نقص موجود و توافق دو طرف صورت می‌گیرد و حتی در مبایعه‌نامه‌ها هم ذکر می‌شود که برای مثال واحدی کابینت ندارد و نقاشی نشده است.
وی خاطرنشان کرد: بنابراین چون سازنده در این زمینه پنهان‌کاری نکرده جایی هم برای شکایت باقی نمی‌ماند؛ هر چند این امر بیشتر در مناطقی اتفاق می‌افتد که حتی به دلیل کاهش قدرت خرید افراد یا به دلایلی همچون تمایل به اعمال سلیقه در تجهیزات داخلی، خریداران خود از این موضوع استقبال هم می‌کنند.
برخورد قانونی با کم‌فروشان ملکی
رییس سازمان نظام مهندسی تهران همچنین با تاکید بر اینکه اگر در نوع سازه یا باطن بنا تخلفی صورت گیرد یا کم فروشی شود کلیه عوامل ساخت اعم از سازنده، مالک و مهندس ناظر مقصر هستند و باید پاسخگو باشند گفت: ناظر در پنج مرحله قبل از اتمام سفت‌کاری و پس از آن بعد از اتمام نازک‌کاری برای دریافت پایان کار از روند ساخت گزارش‌گیری و گزارش‌دهی می‌کند. وی تاکیدکرد: در صورت بروز تخلف، با سازندگان کم‌فروش باطن بنا، مطابق قانون برخورد می‌شود.
بـرای عـضویـت در خـبـرنـامـه، پـسـت الکترونیک خود را وارد کنید.
