پیگیری یکی از بخش‌های مغفول در قانون ساماندهی مسکن که مستقیم اجاره‌نشین‌ها را خطاب قرار داده و اجرای آن می‌تواند خلأ سیاست‌اصولی برای مدیریت عرضه در بازار اجاره مسکن را مرتفع کند، هم‌اکنون در دستور کار اداره راه‌وشهرسازی استان تهران قرار گرفته است.
دستگاه متولی بخش مسکن در تهران به موجب آنچه اخیرا توسط یک گروه کارشناسی بازار، به این اداره پیشنهاد شده، مطالعه روی طرحی را آغاز کرده که محتوای آن «ساخت مجتمع‌های مسکونی استیجاری برای گروه‌های هدف» را شامل می‌شود.
به موجب این طرح، با مجوزی که ماده2 قانون ساماندهی مسکن مصوب سال87 به دولت داده است، زمین‌های دولتی به قیمت کارشناسی‌روز برای ساخت آپارتمان‌های مسکونی اختصاص می‌یابد طوری که سازنده متعهد می‌شود حداقل بین 5 تا 10 سال این آپارتمان‌ها را به اجاره‌نشین‌های فاقد مسکن اجاره دهد و در پایان این مدت، هزینه زمین را به قیمت زمان‌ساخت با دولت تسویه کند.
این اولین طرحی است که طی عمر کاری دولت محمود احمدی‌نژاد برای ساماندهی منطقی بازار اجاره‌نشین‌ها بررسی می‌شود. در این دولت، مسکن‌مهر همواره سیاست غالب به حساب آمده و مسوولان مسکن‌مهر با تاکید براینکه واحدهای مسکونی‌مهر، «اجاره‌نشین» را با کمترین قیمت به «صاحب‌خانه» تبدیل می‌کند، تمایلی به سیاست‌گذاری مخصوص بازار اجاره نمی‌‌دیدند.
اما مطالعه‌ای که اخیرا در بازار مسکن تهران انجام شده نشان می‌دهد: چالش کنونی بازار اجارهنشینی که شاید منشا بخشی از صعود اجاره‌بها طی سال‌های 90 و 91 بوده، به خانوارهایی مربوط می‌شود که در بدو زندگی مشترک –زوج‌های جوان- به خاطر هزینه‌های اولیه، توان حتی پیش‌‌خرید مسکن‌مهر در اطراف پایتخت را هم ندارند و به ناچار مجبورند حداقل برای سه‌سال پیاپی به صف مستاجران ملحق شوند.
براساس این مطالعه، فقر نهادهای اجاره‌داری –موجران حرفه‌ای دارای چند ده واحدمسکونی اجاره‌ای- تحت نظارت دولت نیز نقطه‌ضعف دیگر بازار اجاره‌نشین‌ها است طوری که در نبود این نهادها، نبض اجاره‌بها و نحوه عرضه آپارتمان به مستاجران عملا از اختیار دولت خارج است و سیستم سنتی بازار یعنی مالکان سالخورده دارای حداکثر یک واحداجاره‌ای، اقدام به تعیین اجاره‌بها متناسب با هزینه‌های زندگی خودش می‌کند. هم‌اکنون طرح ساخت مسکن استیجاری با پشتوانه همین مطالعه، به اداره راه‌وشهرسازی استان تهران پیشنهاد شده است.
فریبرز واحدی رییس اداره راه‌وشهرسازی استان تهران درباره جزئیات این طرح گفت: حمایت دولت از احداث آپارتمان‌های استیجاری ادامه برنامه‌های قبلی شامل مسکن‌مهر و مسکن‌ویژه است. وی افزود: بازار مسکن تهران شرایط فوق‌العاده متفاوتی در مقایسه با سایر استان‌های کشور دارد و می‌طلبد در کنار برنامه اصلی دولت یعنی مسکن‌مهر، تعدادی طرح جانبی و مکمل نیز برای گروه‌های مختلف هدف درنظر گرفت.
واحدی با اشاره به اینکه در مسکن‌ویژه متقاضیان مسکن فاقد سابقه مالکیت با شرایط حمایتی نظیر پرداخت قسطی هزینه ساخت، صاحب خانه می‌شوند، تاکید کرد: خانوارهایی در بازار اجاره وجود دارند که برای تدارک مالی جهت دریافت مسکن‌مهر یا مسکن‌ویژه مجبورند در کوتاه‌مدت یا میان‌مدت، مستاجر بمانند. گروه هدف در طرح ساخت مسکن استیجاری این خانوارها هستند.
رییس اداره راه‌وشهرسازی استان تهران تصریح کرد: این طرح توسط کارشناسان اداره در حال بررسی است و این قابلیت را دارد که زوج‌های جوان را مخاطب خود قرار دهد و مکانیزمی برای آن در نظر گرفته شود که همزمان با اجاره‌داری برای این خانوارها، امکان ثبت‌نام آنها در پروژه‌های جدید مسکن‌مهر نیز فراهم شود تا در پایان مدت اجارهنشینی در واحدهای ساخته‌شده، خانوارهای هدف به واحدهای مسکونی‌مهر منتقل شوند.
ثبت‌نام جدید مسکن‌ویژه به‌زودی
رییس اداره راه‌وشهرسازی استان تهران در ادامه با اشاره به اینکه پرونده ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر در تهران تا پایان امسال بسته می‌شود، افزود: از ماه آینده ماهانه 10 هزار واحد مسکونی‌مهر در استان تهران به بهره‌برداری می‌رسد. وی همچنین با اشاره به ادغام سازمان‌های راه‌وترابری و مسکن‌وشهرسازی در تهران گفت: از پتانسیل جدید برای تسریع در ساخت مترو شهرهای جدید اطراف تهران استفاده خواهد شد. واحدی افزود: با تعامل جدیدی که با دستگاه‌های خدمات‌رسان به‌وجود آمده، برخی کاستی‌ها در مباحث آب و برق و فاضلاب و گاز پروژه‌های مسکن‌مهر استان تهران برطرف شده است.
رییس اداره راه‌وشهرسازی استان تهران تاکید کرد: برنامه ساخت مسکن‌ویژه در تهران که فعلا در یک نقطه از شهر عملیاتی شده، تصمیم ویژه مسوولان ارشد دولت از جمله وزیر راه‌وشهرسازی است که با قوت ادامه پیدا می‌کند. وی با بیان اینکه اداره املاک تهران در حال حاضر مشغول شناسایی زمین‌هایی با قابلیت ساخت مسکن‌ویژه در تمام مناطق تهران است، گفت: ادامه ثبت‌نام از متقاضیان مسکن‌ویژه در پروژه تهرانسر بعد از پالایش ثبت‌نام‌کننده‌های فعلی، به‌زودی آغاز خواهد شد.
همه بازار اجاره با مسکن‌مهر پاسخ نمی‌گیرد
کارشناسان مسکن در واکنش به خبر بررسی طرح ساخت مسکن استیجاری در دولت، با اشاره به توصیه‌هایی که طی سال‌های اخیر بابت توجه به خواسته‌های بازار اجاره مطرح کرده بودند از محتوای طرح استقبال کردند. در این باره بهروز ملکی تحلیلگر و کارشناس مسکن گفت: «هرچند جانشینی بالایی میان مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد؛ اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نمی‌باشند بنابراین کل مساله اجاره را نمی‌توان در بازار مسکن‌ملکی حل کرد؛ براین اساس هرچند مسکن مهر، مشکل بسیاری از مستاجرین را به طور قطعی مرتفع می‌کند، اما با این‌حال، طرح مسکن‌مهر ظرفیت پاسخگویی به کل نیاز مسکن اجاره‌ای - خصوصا در کلانشهرها- را ندارد و شایسته است پس از تکمیل طرح مسکن‌مهر در سال آینده، مسکن استیجاری برای متقاضیان هدف، در دستور کار قرار گیرد.»
مسکن‌مهر همه را مشغول کرد
ابوالفضل مشکینی رییس سابق سازمان مسکن استان تهران نیز درباره طرح ساخت مسکن استیجاری گفت: متاسفانه مسکن‌مهر به قدری ذهن همه مسوولان بازار مسکن را مشغول کرد که اجرای مفادی از قانون ساماندهی مسکن عملا منتفی شد. وی افزود: نه تنها در قانون ساماندهی مسکن که در برنامه چهارم و پنجم توسعه نیز بر تشکیل و راه‌اندازی نهادهای اجاره‌داری و بنگاه‌هایی که قادر باشند در مقیاس وسیع آپارتمان‌های اجاره‌ای احداث کنند و آنها را به اجاره‌نشین‌ها برای مدتی مشخص اجاره دهند، تاکید شده است.
مشکینی تصریح کرد: راه‌اندازی بازار مسکن استیجاری در کلانشهرهای بزرگ دنیا نیز سا‌ل‌ها است اجرا می‌شود. مقام سابق سازمان مسکن استان تهران به دولت پیشنهاد کرد: از ظرفیت مسکن‌ویژه و زمین‌هایی که در نوبت بعدی برای اختصاص به ساخت مسکن‌ویژه در تهران قرار گرفته، برای احداث آپارتمان‌های استیجاری استفاده شود.
مسکن‌استیجاری چگونه ساخته شود؟
همچنین فردین یزدانی عضو اصلی تیم نویسندگان طرح جامع مسکن گفت: در طرح جامع مسکن که پیش از تدوین قانون ساماندهی مسکن در وزارت مسکن وقت نوشته شد و قرار بود نقشه‌راه سیاست‌گذاران این بخش قرار گیرد، درباره مسکن استیجاری راهکار ارائه شده است. وی افزود: حتی اوایل اجرای مسکن‌مهر قرار بود ساخت این واحدها به صورت استیجاری انجام شود که البته این اتفاق نیفتاد. یزدانی درباره آنچه در طرح جامع مسکن برای مسکن‌استیجاری پیش‌بینی شده است، گفت: اجرای درست این طرح به نحوه اجرای نقش بازیگران طرح برمی‌گردد.
یزدانی تصریح کرد: ما یکسال قبل از اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها درباره احتمال بحران در بازار اجارهنشینی و افزایش ناگهانی اجاره‌بها در زمان اجرای قانون هشدار داده بودیم و الان هم پیش‌بینی می‌کنیم به خاطر افزایش قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار و کاهش قدرت خرید، وضعیتی که تابستان سال گذشته و امسال در بازار اجاره اتفاق افتاد در دو سه سال آینده نیز تداوم خواهد داشت و لازم است برای کنترل این اوضاع، بازار استیجاری شکل بگیرد.
این کارشناس مسکن افزود: برای ساخت مسکن استیجاری باید الگوی متداول در سایر کشورها تحت عنوان مسکن‌اجتماعی اجرا شود به این صورت که آپارتمان‌هایی که دولت از احداث آنها برای اجاره‌داری حمایت می‌کند باید دارای کمترین متراژ مخصوص زوج‌های جوان و در حد واحد کوچک برای مدت اقامت محدود باشد و هزینه اجاره‌بها نیز به اندازه هزینه تکمیل و نگهداری واحدها تعریف شود.
قانون برای مسکن استیجاری چه می‌گوید؟
در قانون ساماندهی مسکن علاوه بر اینکه به دولت تکلیف شده، زمین‌های دولتی را به صورت اجاره بلندمدت -99ساله- برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت مخصوص خانوارهای فاقد مسکن (همان مسکن‌مهر) اختصاص دهد، تکلیف دیگری وجود دارد که در قالب آن، دولت می‌تواند از قابلیت زمین‌های خود برای ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای اقدام کند.
ساخت مسکن‌اجاره‌ای به صراحت در فصل دوم از آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی مسکن که سال88 ابلاغ شد، آمده است. این قانون دست دولت را باز گذاشته تا به جای استفاده از ابزارهای تنبیهی کنترل اجاره‌بها همچون برخوردهای تعزیراتی که سال گذشته اجرای آن به خاطر توجیه واسطه‌های بازار مسکن مبنی براینکه تعزیرات باید به شکل قانون دربیاید تا قابلیت اجرا پیدا کند، به افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای اقدام کند.
متن قانون ساماندهی مسکن در خصوص اجرای برنامه ساخت و عرضه مسکن استیجاری به شرح زیر است: وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای جدید، نیاز استان‌های مختلف کشور را برآورد و برنامه اجرایی تحقق هدف مذکور را از طریق حمایت از استقرار نظام اجاره‌ای حرفه‌ای توسط بخش غیردولتی با رویکرد گروه‌های کم‌درآمد پیگیری کند.
کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادهای عمومی غیردولتی، بخش خصوصی، موسسات مالی و اعتباری می‌توانند اقدام به ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای کنند و مجازند به منظور استقرار نظام اجاره‌ای حرفه‌ای راسا و یا از طریق نهادهای اجاره‌داری بخش غیردولتی، نسبت به بهره‌برداری اجاره‌ای واحدهای احداث شده اقدام کنند.
تسهیلات مسکن اجاره‌ای عبارت است از: واگذاری زمین به قیمت تمام شده مشروط به اینکه اشخاص یادشده واحدهای احداثی را به مدت حداقل (10) سال در اختیار خانوارهای کم درآمد یا تحت پوشش خود به صورت اجاره قرار دهند. واگذاری زمیـن به قیمت تمـام شده و تامین تا بیست درصد (20 درصد) هزینه احداث واحدها در قالب کمک‌های اعتباری با اولویت در شـهرهای با جـمعیت دویـست و پنـجاه هزار (000/250) نفر به بالا مشـروط به اینکه اشخاص یادشـده واحـدهای احداثی را به مدت حـداقل (15) سـال به خـانوارهای کم درآمـد به صـورت اجاری واگذار کنند.
واگذاری زمین به قیمت کارشناسی روز براساس اعلام کارشناس رسمی می‌باشد مشروط بر اینکه اشخاص یادشده واحدهای احداثی را به مدت حداقل (5) سال به صورت اجاره واگذار نمایند. در طول مدت احـداث (حداکثر 2 سال) و دوره واگـذاری به صورت اجاره (حداقل 5 سال) مبلغی بابت بهای زمین دریافت نمی‌گردد. بعد از اتمام دوره یادشده و در صورت خروج از حالت اجاره یا فروش واحدها، بهای زمین به قیمت کارشناسی زمان واگذاری دریافت خواهد شد.
در صورتی که قبل از اتمام مدت بهره‌برداری اجاره‌ای موضوع این آیین‌نامه، فروش انجام شود، قیمت زمین به نرخ روز (زمان پرداخت) به همراه کلیه یارانه‌های پرداختی تبدیل به حال شده و از اشخاص موضوع این ماده دریافت خواهد شد.
بـرای عـضویـت در خـبـرنـامـه، پـسـت الکترونیک خود را وارد کنید.
