افزایش بهای مسکن مشکل آفرین است

بهای مسکن در چند ماه گذشته همراه با نوساناتی که برخی مفسده جویان در بازار ارز ایجاد کردند، افزایش یافت و اکنون قیمت های حبابی، شیب کاهشی را آغاز کرده اما این سووال باقی است که از ایجاد تنگنا در مسکن مردم به رغم تلاش مستمر دولت در انبوه سازی مسکن، چه کسانی سود می برند؟

بهای مسکن در چند ماه گذشته همراه با نوساناتی که برخی مفسده جویان در بازار ارز ایجاد کردند، افزایش یافت و اکنون قیمت های حبابی، شیب کاهشی را آغاز کرده اما این سووال باقی است که از ایجاد تنگنا در مسکن مردم به رغم تلاش مستمر دولت در انبوه سازی مسکن، چه کسانی سود می برند؟

در این گزارش تلاش شده برای رهیابی به پاسخ این پرسش فضای موجود بازار مسکن در گفت و گو با مشاوران مسکن در بخش های مختلف تهران ره گیری شود.

**بهای مسکن را برخی وابسته به بهای ارز و سکه کردند

احمد کاظمی 50 ساله دارای مدرک لیسانس و صاحب بنگاه معاملات ملکی در منطقه میرداماد در مورد اوضاع کنونی مسکن تهران می گوید: اوضاع مسکن با توجه به مسائل اخیری که طی چند ماه گذشته در کشور اتفاق افتاد؛ تحت تاثیر قرار گرفته به گونه ای که به محض آنکه نرخ ارز و سکه افزایش یافت به فاصله یک ماه بعد قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرد.

اگر افزایش قیمت و یا حرارتی که در بازار ارز و سکه بود ادامه پیدا می کرد بطور حتم قیمت مسکن نیز بیشتر تحت تاثیر قرار می گرفت چرا که برخی مسکن را تابع بازار ارز و سکه کرده اند. خوشبختانه با تثبیت بازار ارز و سکه، قیمت های مسکن نیز تا حدودی تعدیل شده است به گونه ای که هم اکنون 30 درصد نسبت به زمان اوج قیمت ارز ، کاهش یافته است.

این صاحب بنگاه معاملات ملکی می افزاید: هر چند که شاید هم اکنون نیز قیمت هایی در بازار مسکن باشد که خارج از عرف و تعرفه باشد اما مورد توجه جامعه نبوده و همچنان در دست صاحبانشان باقی مانده است. کاظمی در ادامه یادآور شد: متاسفانه و یا خوشبختانه در کشور هرگاه قیمت ها پایین باشد کمتر فردی خریدار می شود اما به محض آنکه یک اتفاقی در بازار روی می دهد؛ همه صف می ایستند تا بخرند.

نمونه بارز آن نیز در سکه و ارز و حتی مسکن طی ماه های گذشته شاهد بودیم که چگونه مردم برای خرید صف می کشیدند. این شهروند تهرانی در ادامه در مورد تلاش دولت در انبوه سازی در قالب مسکن مهر نیز می گوید: هر چند که مسکن مهر در این منطقه (میرداماد) قرار ندارد اما وقتی در اطراف تهران تاثیر می گذار بطور حتم به این منطقه نیز کشیده می شود.

*طرح مسکن مهر سبب کاهش روند قیمت های سرسام آور مسکن در کشور شد

وی می گوید: معتقدم اگر طرح مسکن مهر در کشور ایجاد نمی شد طی شش سال گذشته قیمت مسکن در کشور افزایش چشمگیری پیدا می کرد هر چند که چون تدریجی بوده هم اکنون آنچنان که شایسته است تاثیر آن دیده نمی شود. به گفته این مشاور مسکن، تاثیر افزایش دو برابری ایجاد مسکن مهر آنچنان تاثیرگذار نیست چرا که باید دولتمردان جو روانی جامعه را همیشه آرام نگه دارند تا قیمت ها به یکباره روند جهشی و صعودی نداشته باشد. باید زمین های زیادی که در شهر تهران بدون استفاده مانده با برگزاری مزایده در اختیار پیمانکاران برای ساخت مسکن قرار گیرد تا آنان پس از ساخت به دولت تحویل دهند.

* طرح مسکن مهر باید فقط برای کلان شهرها عملیاتی می شد

وی می افزاید: همچنین یکی از ایرادات طرح مسکن مهر عملیاتی کردن آن در شهرهای کوچک است و این در حالی است که این طرح باید در کلان شهرها که یکی از دغدغه ها و مشکلات شهروندانش است، اجرا می شد. این مشاور املاک در خاتمه اظهار امیدورای کرد که طرح مسکن مهر در دولت های آتی نیز ادامه یابد و به غیر از اطراف شهرها در دل کلان شهرها نیز عملیاتی شود.

**کاهش قیمت مصالح ساختمانی

به گفته رئیس کانون سراسری انبوه ‌سازان هم اکنون قیمت مصالح ساختمانی 20 تا 25 درصد کاهش یافته که در قیمت نهایی مسکن مهر تاثیرگذار است. ایرج رهبر در مورد چالش صنعتی سازی مسکن می گوید: تجهیزات اجرای کار برای صنعتی ‌سازی نیاز به سرمایه قابل توجهی دارد پس در مرحله اول باید منابع مالی تامین شود و وقتی که سرمایه‌گذاری و منابع مالی برای تجهیزات فراهم شد آن وقت نتیجه کار دیده خواهد شد. وی می افزاید: یعنی هم از لحاظ سرعت عمل و هم از لحاظ برگشت سرمایه بعد از اینکه آن سرمایه اولیه برای تجهیزات صرف شد آنوقت می‌توانیم بهره کافی را ببریم.

* شهرداری یکی از دلیل اصلی افزایش قیمت های مسکن در شرق تهران شد

محمد علیپور 32 ساله دارای مدرک دیپلم صاحب بنگاه معاملات ملکی شرق تهران نیز در این زمینه می گوید: اوضاع کنونی مسکن در مقایسه با شش ماه گذشته تفاوت بسیاری داشته است به گونه ای که هم اکنون قیمت هر متر ملکی در این منطقه نسبت به آن دوره نزدیک 600 هزار تا 700 هزار تومان افزایش یافته است.

به عقیده این مشاور املاک، این افزایش قیمت ربطی به نوسانات ارز و سکه نداشته بلکه از برج هشت سال گذشته این رویه شروع شد به گونه ای که آپارتمان های متری یک میلیون و 500 هزار تومان به دو میلیون و 400 هزار تومان رسید. علیپور ادامه داد: الان هم شرایط به گونه ای است که قیمت هر متر آپارتمان نزدیک به سه میلیون تومان است هر چند که دیگر خرید و فروشی نمی شود.

وی در مورد دلایل افزایش نجومی قیمت های مسکن در این منطقه طی سه ماه آخر سال گذشته یادآور شد: طرح اتوبان امام علی (ع) عمده ترین دلیل افزایش مسکن در این منطقه شد. شهرداری برای ایجاد این طرح خانه ها و زمین هایی که شاید متری یک میلیون و هفتصد هزار تومان بود؛ بیش از دو میلیون خریداری کرد و همین مساله سبب التهاب بازار مسکن در این منطقه شد.

وی در مورد مسکن مهر نیز یادآور شد: معتقدم این طرح فقط بازار مسکن شهرهای بزرگ را داغ کرد و بر همین اساس معتقدم به شهروندان کلان شهرها کمک زیادی نکرد.

*طرح مسکن مهر در امرکاهش بار روانی جامعه موفق نبود

این مشاور مسکن اعتقاد دارد: به رغم انبوه سازی مسکن از سوی دولت شاید یکی از دلایل موفقیت کم این طرح عملیاتی نشدن مناسب و مطلوب بار روانی آن در جامعه بود.

*عملکرد مناسبی در زمینه رهنمودهای (نامگذاری های) هر ساله رهبر انقلاب نداشته ایم

اسفندیار سلطانی کارشناس امور مسکن و شهرسازی در این زمینه می گوید: شالوده و اساس حرکت های مسوولان در تمامی ساختارهای توسعه و زیر ساخت ها باید رهنمودهای مقام معظم رهبری باشد اما متاسفانه طی چند سال گذشته آنگونه که شایسته بود نتوانستیم عملکرد مطلوبی نسبت به رهنمودهای هر ساله ایشان داشته باشیم.

وی افزود: مسوولان و مدیران شهرسازی در سال شکوفایی و نوآوری چه اقدامات مناسب و مطلوبی را انجام دادند؟ رویکرد مسوولان و مدیران مسکن و شهرسازی در همان سال باید صنعتی سازی می شد. وی گفت: هم اکنون طول عمر مفید ساختمان در ایران به 20 الی 25 سال رسیده است و این در حالی است که در کشورهای دیگر این رقم به 110 می رسد.

مصرف انرژی در ساختمان های ایران بین 500 تا 700 ژول است و این در حالی است که در کشورهای پیشرفته این رقم 50 ژول است. سلطانی با تاکید بر اینکه زمین مناسب برای انبوه سازی در کشور محدود است، خاطرنشان کرد: در سال اصلاح الگوی مصرف با نهادینه کردن مسکن مهر، اغلب زمین های مساعد برای انبوه سازی هدر رفت.

این عضو هیات رییسه کانون انبوه سازان یادآور شد: در سال های همت و کار مضاعف و یا جهاد اقتصادی و یا حمایت از کار و سرمایه انسانی نیز متاسفانه عملکرد مناسب و مطلوبی در زمینه مسکن صورت نگرفت. وی در ادامه با تاکید بر اینکه متاسفانه مسکن همر نیز نتوانست قیمت ها را تعدیل کند، خاطرنشان کرد: ایکاش به جای عملیاتی کردن این طرح در شهرهای کوچک، بافت های فرسوده کلان شهرها را احیا می کردند.

**مردم عامل اصلی افزایش غیر منطقی قیمت مسکن هستند

عظیم عبدالهی 60 ساله و مشاور املاک در آژانسی در خیابان فلسطین جنوبی به خبرنگار ایرنا می گوید: هم اکنون مسکن در این منطقه در رکود است و معتقدم مردم بدون هیچ دلیل موجهی قیمت های اجاره و رهن املاک خودشان را افزایش های غیرمنطقی می دهند. وی می افزاید: ترس مردم از سرمایه گذاری از جمله دلایل اصلی است که سبب رکود مسکن در این منطقه شده است؛ هم اکنون اغلب مشتریان در این منطقه به دنبال رهن و اجاره مترا‍ژهای 50 یا 60 متری هستند.

این منطقه بیشتر دارای بافت فرسوده است و اغلب خانه های آن قدیمی و دارای قدمتی بیش از 30 سال است و نوسازی هم بسیار اندک صورت می پذیرد چرا که بیشتر این منطقه حالت تجاری دارد و کاسبان آنها بیشتر پارچه فروش هستند. مشاور املاک مهر واقع در خیابان فلسطین جنوبی یادآور می شود: عمده معاملات هم در این منطقه برای انباری های همین کسبه ها صورت می گیرد.

خانه های خالی باید شناسایی شود

وی با بیان اینکه صاحبخانه ها هر جور که دوست دارند در قیمت های رهن و اجاره افزایش می دهند، خاطرنشان کرد: اگر دولت از این افراد مالیات بگیرد بطور حتم دیگر شاهد افزایش غیر منطقی اجاره بهاهای ساختمان ها نخواهیم بود. همچنین باید دولت با جدیت خانه های خالی از سکنه را شناسایی و در مورد استفاده مجدد آنان راهکارهای قانونی ارائه دهد.

**پیشنهاد وضع مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس مسکوت مانده است

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه پیشنهاد دولت برای وضع مالیات از خانه های خالی از سکنه در مجلس مسکوت مانده است گفت: وزارت راه و شهرسازی در مورد افزایش قیمت مسکن مهر هنوز به نتیجه نرسیده و ارقام مدام در حال بالا و پایین شدن است. مقداد همتی افزود: نظرات اخذ مالیات بر خانه‌‌های خالی از سکنه همراه با نظرات کارشناسی از سوی وزارت راه و شهرسازی که بیشتر بحث کلیات بود به مجلس ارائه شده است.

وی ادامه داد: بحث کنترل سوداگری در بازار مسکن در کنار افزایش عرضه مسکن باید وجود داشته باشد و باید اذعان کرد که کنترل سوداگری را باید به صورت بسته دید تا شفافیت اطلاعات و جلوگیری از سوداگری با سیاست‌های بازدارنده در اولویت باشد. همتی تاکید کرد: پیشنهاد ارایه شده به مجلس در خصوص مالیات بر خانه های خالی از سکنه حدود ارزش اجاره‌ای ملک است، اما این پیشنهاد در مجلس مسکوت مانده و از آن هیچ خبری نیست. مشاور وزیر راه و شهرسازی می افزاید: وزارت راه و شهرسازی پیگیر‌ی‌های خود را انجام می دهد اما چون مجلس خیلی مشغله دارد فعلا وقت رسیدگی ندارد.

*حمایت دولت از ساخت سالانه 500 هزار مسکن

مشاور وزیر راه و شهرسازی در مورد اظهارات وزیر راه و شهرسازی مبنی بر 400 هزار واحد مسکونی بیش از تعداد خانوار گفت: سالانه علاوه بر احداث واحدهای مسکونی توسط مردم دولت باید با ارایه تسهیلات و حمایت‌های لازم از قبیل دادن زمین زمینه ساخت 500 هزار مسکن را مهیا کند تا در آینده به مشکل نخوریم. به گفته وی، ساخت مسکن مهر در راستای حمایت دولت از همین برنامه است.

*کاهش ساخت و ساز به سبب سخت گیری های شهرداری است

حسن گودرزی 45 ساله صاحب املاکی در غرب تهران نیز می گوید: سخت گیری های شهرداری های مناطق موجب شده ساخت و ساز کاهش یابد بنابراین عدم ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا قیمت مسکن را در ماه های اخیر دوباره متری 100 هزار تا 200 هزار تومان افزایش دهد. افزایش چند باره قیمت مسکن در طول چند ماه گذشته موجب شده تا خیلی از دارندگان مسکن از ترس افزایش و ناتوانی در خرید دوباره مسکن از فروش واحدهای مسکونی خود خودداری کنند.

گودرزی خاطرنشان می کند: گران شدن مسکن از یک سو و کاهش واحدهای اجاره ای موجب شده تا واحدهای اجاره ای نیز نایاب و گران شوند. صرف نظر از اینکه گفته های این دست اندرکاران بازار مسکن تا چه حد واقعیت بازار مسکن را نشان می دهد بایستی این موضوع مورد توجه قرار گیرد که برای ایجاد ثبات و رفتارهای منطقی اقتصادی، نظارت و کنترل دولت در این عرصه امری ضروری و مهم است.